Profesjonaliści w nieruchomościach

Rynek pierwotny czy wtórny?

Wyślij znajomemu



 

Wśród naszych Klientów pojawia się często pytanie, w który rynek lepiej zainwestować? Rynek pierwotny dotyczy zakupu nowej nieruchomości od dewelopera, a nabywca staje się jej pierwszym właścicielem. Zakup na rynku wtórnym polega na transakcji z poprzednim właścicielem, który nie jest deweloperem.

Różnica w cenie nie taka duża

Obecnie ceny transakcyjne za 1 m2 lokali mieszkalnych z obu rynków niewiele się od siebie różnią. W Krakowie 1 m2 mieszkania z rynku pierwotnego jest droższy średnio o 300 zł. Wyższe ceny nowych lokali mieszkalnych wynikają z faktu, iż w lepszy sposób zaspokajają one potrzeby mieszkaniowe.

Zakup na rynku pierwotnym wiąże się jednak z dodatkowymi nakładami finansowymi na wykończenie mieszkania, ponieważ nowy właściciel dostaje klucze do mieszkania w stanie deweloperskim, czyli po ukończeniu prac związanych z ociepleniem budynku, doprowadzeniem przyłączy, rozprowadzeniem instalacji, montażem okien i drzwi, przygotowaniem ścian i podłóg.

Zakres „stanu deweloperskiego” może się różnić w zależności od ofert, co raz częściej pojawiają się mieszkania o tzw. podwyższonym standardzie deweloperskim. Z reguły obejmuje on kilka dodatkowych usług oraz wykorzystanie materiałów wyższej jakości, co ma zachęcić klientów do zakupu. Kupując mieszkanie na rynku wtórnym trzeba często brać pod uwagę konieczność przeprowadzenia remontu.

Im dłużej mieszkanie nie było remontowane tym niższej ceny za 1 m2 można się spodziewać. Znaczenie ma również technologia w jakiej budowana była nieruchomość. W wielu przypadkach zakres remontu mieszkania z rynku wtórnego okazuje się znacznie większy niż początkowo zakładano.

Lokalizacja

Dla większości Kupujących duże znaczenie ma lokalizacja, pod tym względem zdecydowaną przewagę mają mieszkania z rynku wtórnego. To one usytuowane są w bardzo dobrze skomunikowanych częściach miasta, wygrywają również dostępnością infrastruktury, tzn. obecnością terenów zielonych, szkół, aptek, kościołów, sklepów, placów zabaw itd. W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego te obiekty będą dopiero powoli powstawać.

Miejsca postojowe

Istotną wadą mieszkań używanych jest mała ilość miejsc parkingowych. Budując osiedla w latach 80-tych czy 90-tych nie przewidywano tak dużej liczby samochodów jak ma to miejsce obecnie. Dostępność miejsc postojowych jest niekwestionowanym atutem mieszkań z rynku pierwotnego.

Obecnie plany zagospodarowania przestrzennego precyzyjnie określają ile procent powierzchni przeznaczonej na inwestycje mają zajmować parkingi. Wskaźnik miejsc parkingowych może być inny dla różnych miejscowości, a nawet osiedli, natomiast przyjmuje się, że nie powinien być on mniejszy niż 120 miejsc postojowych na 100 mieszkań.

Dostępne „od ręki”?

W przypadku rynku pierwotnego atrakcyjne mieszkania należy zarezerwować jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych, wiąże się to z długim czasem oczekiwania na odbiór kluczy do wymarzonego lokum. W przypadku rynku wtórnego, po dopełnieniu formalności związanych z przeniesieniem własności nieruchomości można się praktycznie wprowadzać.

Koszty „okołotransakcyjne”

Podstawową różnicą w kosztach zakupu między nowymi i używanymi mieszkaniami jest konieczność zapłacenia podatku PCC, czyli podatku od czynności cywilno-prawnych (2% wartości rynkowej nieruchomości). Podatek nie wystąpi w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego od firmy, która wystawi fakturę VAT.

Takie oferty są jednak rzadkością. W przypadku mieszkań z rynku pierwotnego podatek ten nie występuje. Na przewagę rynku pierwotnego wpływają również niższe koszty czynszu administracyjnego, który ze względu na nowe budownictwo i gwarancję udzielaną przez dewelopera jest stosunkowo niski. Miną lata nim spółdzielnia czy wspólnota mieszkaniowa zacznie ponosić realne wydatki na remont budynku.

Ryzyka na rynku pierwotnym oraz na rynku wtórnym

Obecnie zakup nieruchomości na rynku pierwotnym nie wiąże się już z tak dużym ryzykiem jak dawniej. Niemniej jednak kluczowe przy zakupie mieszkania od dewelopera jest sprawdzenie jego wiarygodności. Najbezpieczniej jest kupować od podmiotów notowanych na GPW, ponieważ mają one więcej obowiązków informacyjnych.

Warto również sprawdzić poprzednie inwestycje danego dewelopera oraz zwrócić uwagę na jakością wykonania wcześniej powstałych budynków. Kolejną istotną kwestią jest sprawdzenie czy deweloper posiada fundusz powierniczy, który ma za zadanie zabezpieczyć klientów przed „zniknięciem” dewelopera z ich pieniędzmi.

W skrócie, fundusz powierniczy pozwala deweloperowi korzystać z pieniędzy kupujących wraz z postępem prac, kolejne transze wypłacane są po ukończeniu kolejnych etapów inwestycji. Fundusz powierniczy dzieli się na otwarty i zamknięty, ten drugi jest bezpieczniejszy, ponieważ pieniądze trafiają do dewelopera dopiero po wybudowaniu mieszkania.

Należy pamiętać również o sprawdzeniu stanu prawnego gruntu, na którym ma powstać osiedle. Można to zrobić w elektronicznym rejestrze ksiąg wieczystych na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (deweloper powinien podać klientowi numer księgi wieczystej nieruchomości).

Najlepiej, aby deweloper był właścicielem działki. Jeżeli grunt znajduje się w użytkowaniu wieczystym mogą wiązać się z tym dodatkowe koszty w przyszłości. Jeśli osiedle budowane jest na kredyt to obciąża on grunt, w razie kłopotów dewelopera obciążenie hipoteką zostanie przeniesione także na nabywców. Aby się przed tym zabezpieczyć należy zażądać od inwestora przedstawienia promesy z jego banku na wykreślenie obciążeń hipotecznych po zakończeniu inwestycji.

Zakup na rynku wtórnym nie jest wolny od ryzyka. Należy zweryfikować czy osoba sprzedająca mieszkanie jest faktycznie jego właścicielem. Dokumentem potwierdzającym własność jest m. in akt notarialny nabycia (kupna, darowizny lub postanowienie spadkowe) oraz aktualny odpis księgi wieczystej.

Należy również upewnić się czy w mieszkaniu nie ma lokatora, któremu przysługuje prawo wieczystej służebności. Taki zapis powinien się również znaleźć w księdze wieczystej. (WAŻNE! zmiana właściciela nieruchomości nie wpływa automatycznie na anulowanie tego prawa). Taka osoba nie musi ponosić żadnych kosztów związanych w użytkowaniem mieszkania i może w dowolnym momencie wprowadzić się wraz z osobami pozostającymi na jej utrzymaniu.

Dodatkowo, sprawdzając oferty z rynku wtórnego warto zainteresować się stanem technicznym budynku oraz planowanymi przez spółdzielnię/ wspólnotę mieszkaniową renowacjami. W ten sposób zabezpieczymy się przed niespodziewanym wzrostem kosztów na fundusz remontowy w przypadku pojawienia się pilnych i kosztownych remontów tj. wymianą instalacji, dachu czy windy.

Przyszłość

Myśląc o zakupie nowego mieszkania musimy się zastanowić czy na pewno chcemy mieszkać w danej lokalizacji. To co dziś jest piękną łąką za kilka lat może się stać się dużym osiedlem. Powinniśmy zwrócić uwagę jak w niedalekiej przyszłości może zmienić się okolica.

Jeżeli pozwalają na to uwarunkowania terenu, istnieje duże prawdopodobieństwo, że dookoła powstaną inne bloki, z których mieszkańcy będą mogli „zaglądać nam w okna”. Jeśli widok z okien jest dla nas istotny przy wyborze wymarzonego mieszkania, warto sprawdzić czy nowe budynki nam go nie zasłonią.

Układ pomieszczeń

Kupując mieszkanie od dewelopera w wielu przypadkach klient ma możliwość wprowadzenia zmian do układu pomieszczeń w mieszkaniu według własnych upodobań. Zazwyczaj Kupujący ma wpływ np. na rozmieszczenie ścianek działowych, instalacji, kaloryferów czy gniazdek. Jest to niewątpliwa zaleta rynku pierwotnego. Z rozmieszczeniem pomieszczeń na rynku wtórnym najczęściej musimy się pogodzić.

Podsumowanie

Przy tak wyrównanych stawkach za 1m2 cena nie wydaje się być kluczowym kryterium wyboru, z którego rynku nieruchomość kupimy. Dużą wagę w procesie decyzyjnym odgrywa lokalizacja. Za rynkiem wtórnym przemawiają udogodnienia infrastrukturalne i komunikacyjne.

Rynek pierwotny ma przewagę pod względem dostępności miejsc parkingowych i zazwyczaj „spokojnej” okolicy. Rynek pierwotny wybiorą osoby, którym nie przeszkadza odległy termin oddania inwestycji do użytku. Niekiedy trzeba liczyć się z okresem oczekiwania na mieszkanie około 2 lat.

W przypadku rynku wtórnego, jeżeli właściciel nie potrzebuje dłuższego terminu na wyprowadzkę, czas ten może być skrócony do minimum. W kwestii kosztów, przewagę ma rynek pierwotny ze względu na brak konieczności płacenia podatku PCC i niższy czynsz administracyjny.

Zakup powinien być wynikiem dobrze przemyślanej decyzji. Wybór zależy od tego co będzie dla nas ważniejsze: możliwość szybkiej wprowadzki i życie bliżej centrum miasta czy może jednak, nieco odsunięta w czasie, perspektywa wymarzonego mieszkania w nowoczesnej i bardziej przestronnej zabudowie.

Autorzy


Aneta Nowak

Dyrektor Oddziału
PÓŁNOC Nieruchomości Kraków

 

 


Dominik Słomka

Doradca ds. Nieruchomości
PÓŁNOC Nieruchomości Kraków