Aktualności - szczegóły
Okiem pośrednika: Koniec roku dobry na rynku nieruchomości.Kategoria: O rynku nieruchomości, publikacja: 2005-11-29 15:43:03
Cześć rynku nieruchomości związana z gruntami i budynkami mieszkalnymi wykazuje się dosyć duża stabilnością jeżeli chodzi o zainteresowanie klientów, w przeciwieństwie do rynku mieszkaniowego czy komercyjnego, gdzie (szczególnie w przypadku mieszkań) łatwo zauważyć pojawiający się okresowo gwałtowny wzrost zainteresowania tymi nieruchomościami, a co za tym idzie także wzrost cen.
W przypadku gruntów, wzrost lub spadek zainteresowania tego typu nieruchomościami uzależniony jest generalnie od pory roku. Jest to znana tendencja i każdy obserwator rynku nieruchomości może łatwo zauważyć, że grunty i domy, a szczególnie stany surowe, w miesiącach zimowych sprzedaje się nieco gorzej. Podstawowymi czynnikami kształtującymi ceny tego typu ofert są: lokalizacja oraz wspomniana już sytuacja na rynku mieszkaniowym.
Biorąc pod uwagę trwający od kilku miesięcy kolejny już w ostatnich latach bum na mieszkania i stale rosnące ich ceny, niektórzy klienci dochodzą do wniosku, że w przedziale cenowym dużego, paroletniego mieszkania można kupić przyzwoity nieduży dom położony w dobrej lokalizacji, nie dalej niż 10- 12 km od centrum miasta. Ceny tego typu nieruchomości kształtują się bowiem w przedziale od 350 do 450 tysięcy złotych. Porównując to ze średnią ceną mieszkania- około 4 tys. zł za 1 m2 a czasami nawet 5 tys. zł za 1m2 w przypadku modnych lokalizacji takich jak np. Ruczaj (ul. Szuwarowa, Raciborska) lub Krowodrza czy nawet Azory wnioski nasuwają się same… Idąc dalej możemy łatwo dojść do wniosku, że np. za luksusowe mieszkanie położone w centrum Krakowa możemy kupić nie mniej luksusowy dom położony nie dalej niż 15- 20 min jazdy od centrum miasta.
Biorąc pod uwagę żmudną i czasochłonną procedurę uzyskiwania pozwoleń na budowę, dużym zainteresowaniem cieszą się także domy w stanie surowym. Tego typu oferty można nazwać formą przejściową pomiędzy działką a wykończonym, gotowym „do wejścia” domem. Niezbyt wielu klientów zdaje sobie sprawę, że domy nawet w najmniej zaawansowanym stanie surowym mogą być świetną inwestycją. Po pierwsze odpada tutaj cała żmudna i kosztowna procedura związana z uzyskaniem decyzji WZ, pozwolenia na budowę, uzgodnienia przyłączy mediów, wykonania projektu domu, dochodzi jeszcze ryzyko związane z geologią działki, itp.. Oczywiście, za stan surowy trzeba zapłacić zazwyczaj nieco więcej niż jest potrzebne aby sobie samemu go zbudować ale z drugiej strony w tego typu budynku widać wszystkie ewentualne niedociągnięcia w jego wykonaniu: z jakich materiałów został zbudowany, itp., nie kupuje się tzw. „kota w worku”. Przeciętne ceny stanów surowych, w zależności od lokalizacji oscylują około 160- 230 tys. zł (st. sur. otwarty), 220- 350 tys. zł (stan surowy zamknięty- w zależności od stopnia zaawansowania jego wykończenia) i 350- 480 tys. zł za tzw. stan deweloperski, w którym do wykończenia pozostają już tylko podłogi, biały montaż, stolarka wewnętrzna, itp.. Popularne i co za tym idzie droższe lokalizacje to głównie bliskie okolice Krakowa, zapewniające w miarę sprawny dojazd do centrum takie jak np. Swoszowice, Libertów, Zielonki, Zabierzów, Bibice i coraz popularniejsze w ostatnim czasie Michałowice.
W przypadku gruntów trzeba na wstępie zwrócić uwagę, że coraz więcej gmin (wyłączając niestety sam Kraków) uporało się już z uchwaleniem nowych planów zagospodarowania przestrzennego. Fakt ten jest o tyle ważny, że przy kupnie działki, w takim rejonie odpada ryzyko związane z uzyskaniem warunków zabudowy, a co za tym idzie skrócenie czasu realizacji inwestycji o około 8 miesięcy oraz prawo pierwokupu przysługujące Agencji Nieruchomości Rolnych. Gminy, które mają uchwalony plan to m.in. Świątniki Górne, Iwanowice, Wielka Wieś, Krzeszowice, częściowo Zabierzów. Z początkiem przyszłego roku MPZP ma wejść w życie także w gminie Wieliczka. Gmina Kraków jest objęta szczegółowym planem jedynie w około 5 %.
Rejony, które cieszą się największym zainteresowaniem to głównie północne okolice miasta takie jak: Zielonki, gdzie za 1ar działki trzeba zapłacić około 10 do nawet 15 tys. zł, rejon Zabierzowa oraz przyległych mu miejscowości Bolechowice, Kobylany, Zelków ze średnią ceną około 7-10 tys zł za 1 ar. oraz Bibice, Węgrzce, gdzie ceny przeskoczyły już próg 10tys zł za ar. Na uwagę także zasługują dalsze rejony np. gmina Michałowice, Liszki (Kryspinów, Cholerzyn). W ostatnich 2 latach łatwo zauważyć wzrost cen także w dużo dalszych lokalizacjach np. Tenczynek, gdzie za ładną działkę można już uzyskać około 3-4 tys zł za ar.
Po południowej stronie miasta nie zmieniło się zbyt wiele, w dalszym ciągu najciekawsze rejony to Swoszowice, Libertów, Sidzina, Gaj oraz Mogilany.
Jak łatwo zauważyć rynek nieruchomości w Krakowie i okolicach rozwija się w bardzo dynamicznie, wbrew pozorom wysokie ceny nieruchomości nie odstraszają inwestorów, a ciągle rosnący popyt (przy założeniu rozwoju rynku kredytów hipotecznych) z pewnością tą tendencje w perspektywie najbliższych lat podtrzyma.
mgr inż. Piotr Sumara
Biuro Nieruchomości PÓŁNOC
www.nieruchomoscipolnoc.com
