Aktualności - szczegóły
Raport z rynku - Lokale handlowo - usługowe w Krakowie.Kategoria: O rynku nieruchomości, publikacja: 2007-10-09 13:34:07
Postępujący proces globalizacji i integracji europejskiej oraz wysoki wzrost gospodarczy w ostatnich latach, powodują zwiększony popyt na powierzchnie handlowo-usługowe w największych polskich metropoliach. W Krakowie obserwujemy systematyczny rozwój tych powierzchni, zwłaszcza poprzez budowę nowoczesnych centrów handlowych oraz konsekwentną rewitalizację lokali wzdłuż najbardziej reprezentatywnych i ruchliwych ulic w centrum miasta. Aktualnie nowoczesną powierzchnię handlową szacuje się w Krakowie na ok. 430tys.m2, z czego największy udział mają hipermarkety (ok. 200tys.) oraz galerie sklepowe w centrach handlowych (ok. 150tys.m2). Od początku okresu transformacji intensywnie rozwijały się same hipermarkety, zajmujące się głównie sprzedażą artykułów spożywczo-przemysłowych, a następnie hipermarkety budowlane. Natomiast obecnie, wraz ze wzrostem zamożności ludności i zwiększonym popytem na asortyment luksusowy, główny nacisk inwestorów skierowany jest na budowę wielkich centrów handlowych o charakterze galerii sklepowych, połączonych z centrum rozrywki (kina, kawiarnie, dyskoteki, kręgielnie), przykładem są Galeria Kazimierz, Centrum Handlowe Plaza oraz Galeria Krakowska.
Intensywnie zmieniają się powierzchnie handlowe położone w obrębie Starego Miasta oraz wzdłuż głównych ciągów komunikacyjnych. Wypierana jest funkcja mieszkaniowa z lokali na parterze, na pierwszym lub drugim piętrze, a nawet z całych budynków. Zmieniają się również typy najemców, zwłaszcza w najlepszych lokalizacjach. Znikają małorentowne zakłady rzemieślnicze i usługowe, pojawiają się w odremontowanych lokalach firmy świadczące usługi finansowe, punkty gastronomiczne, sieci sklepów, przedstawicielstwa międzynarodowych firm, które akceptują wysokie stawki czynszów. Przykładem jest odremontowanie całej kamienicy przy Rynku Głównym i ulokowanie tam wielopoziomowego sklepu EMPIK lub też Pasażu Handlowego nr 13.
Kraków na tle innych miast cechuje się średnim nasyceniem powierzchni handlowych w przeliczeniu na liczbę mieszkańców. Oznacza to, iż wiele firm rodzimych oraz międzynarodowych sieci zamierza wejść na krakowski rynek, barierą jest jednak ograniczona podaż atrakcyjnych lokali do wynajęcia lub do kupienia. W galeriach handlowych wszystkie lokale są wynajęte, jeśli dotychczasowa firma wycofuje się to na jej miejsce automatycznie pojawia się nowa, która czeka w kolejce na wolną powierzchnie. Należy zaznaczyć iż w centrach handlowych umowy podpisywane są na długie okresy, a najemca musi spełnić wiele wymaganych warunków. Poza miejscami w galeriach, poszukiwane są głównie lokale z witrynami przy ruchliwych i reprezentatywnych ulicach, lub w przecznicach ruchliwych ulic od 20m2 do 70m2.
Należy zauważyć, iż podaż lokali na parterze w stosunku do lat poprzednich jest mniejsza. Zwiększyła się natomiast podaż lokali na pierwszym lub drugim piętrze.
Obecnie bardzo trudne jest znalezienie lokalu z witryną w atrakcyjnych lokalizacjach, jeśli taka oferta zostanie umieszczona w biurze nieruchomości to najczęściej w ciągu kilku dni, lokal znajduje najemcę. Pośrednicy posiadają również bazy klientów szukających takich lokali, którzy czekają na pojawiające się oferty. Nie ma problemu z wynajęciem również lokali znajdujących się w ciągach handlowych na osiedlach, oraz lokali z dużymi parkingami, z dogodną komunikacją z centrum i obwodnicą. Natomiast trudniej jest znaleźć chętnego na lokale w oficynach i mało uczęszczanych miejscach.
Władze miasta starają się rozszerzać strefę ciągów handlowo-usługowych i podnosić ich standard poprzez modernizacje najbardziej reprezentatywnych ulic takich jak Kalwaryjska, Karmelicka, Lubicz oraz Długa (modernizacja w planach). Korzystna jest również redystrybucja części funkcji kulturalnej (koncerty, wystawy), a wraz z nią również funkcji usługowej (hotele, restauracje, puby) z obszaru Rynku Głównego na Kazimierz oraz w niedalekiej przyszłości także na Stare Podgórze.
Obecnie jest bardzo korzystny okres dla właścicieli lokali, są nimi głównie osoby prywatne oraz w mniejszym zakresie firmy. Jednak znaczna część lokali usługowo-handlowych wchodzi w skład zasobów gminnych, które często są wynajmowane przez długie lata po stawkach niższych, niekomercyjnych.
Ceny wynajmu lokali usługowo-handlowych systematycznie rosną, a determinuje je głównie lokalizacja oraz standard. W Krakowie najdroższe są do wynajęcia lokale na Starym Mieście, bezpośrednio przy płycie Rynku Głównego oraz na ulicach: Floriańskiej, Grodzkiej i Szewskiej. W zależności od wielkości lokalu, ekspozycji czynsz kształtuje się na poziomie od 50€/m2 do 100€/m2. Natomiast w centrum przy głównych ulicach: Karmelickiej, Kalwaryjskiej, Długiej, Zwierzynieckiej, Krakowskiej, Stradomiu, Starowiślnej waha się w granicach od 25€/m2 do 80€/m2. Poza w/w rejonami można wynająć lokal za ok. 8-15 €/m2.
Przykładowo (oferta Biura Nieruchomości PÓŁNOC) lokal frontowy przy ulicy Długiej o powierzchni 70m2 kosztuje 55€/m2, podobnej wielkości lokal w ciągu handlowym na Ruczaju kosztuje ok. 9€/m2, a powierzchnia 1500m2 w rejonie Ronda Ofiar Katynia kosztuje ok. 4€/m2. Natomiast cena wynajęcia powierzchni w wielkich galeriach handlowych uzależniona jest od jej wielkości, tj. od 7€/m2 (przy bardzo dużych powierzchniach dla głównych najemców) do ok. 80€/m2 przy niewielkich sklepach. W małych galeriach ceny są niższe i kształtują się na poziomie od 25€/m2 do 50€/m2.
Wysokie stawki najmu powodują, iż niewiele jest na rynku ofert sprzedaży lokali handlowych zwłaszcza w centrum miasta. Ceny ich są wysokie, a często oferty takie nie zdążą trafić nawet do biura nieruchomości czy też internetu i od ręki zostają sprzedane.
Lokale zgłaszane do wynajęcia są głownie w dobrym stanie technicznym, ale w zależności od profilu prowadzonej działalności wymagają mniejszego lub większego remontu, wykonywanego zazwyczaj przez najemcę, który może być częściowo lub w całości rozliczony w kwocie czynszu.
Okres na jaki podpisywane są umowy najmu to minimum rok, a w przypadku lokali, dla których najemca lub wynajmujący ponoszą duże nakłady na adaptacje lokalu i jego wyposażenie to umowy są kilkuletnie, dające zabezpieczenie każdej ze stron. Należy pamiętać, iż w przypadku nie płacenia czynszu, często umowa nawet długoterminowa może zostać wypowiedziana w krótkim okresie, ponieważ do lokali użytkowych nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.
Wielce prawdopodobne jest, iż w ciągu najbliższych lat nastąpi dalsza polaryzacja stawek najmu lokali na obszarze Krakowa w zależności od atrakcyjności lokalizacji. Na wzrost czynszów w obrębie Starego Miasta i Kazimierza główny wpływ będzie miał zwiększający się ruch turystyczny.
Maciej Trela
Specjalista ds. Nieruchomości
Biuro Nieruchomości PÓŁNOC S.A.
Oddział I Kraków/Balicka 35
www.nieruchomoscipolnoc.pl
Intensywnie zmieniają się powierzchnie handlowe położone w obrębie Starego Miasta oraz wzdłuż głównych ciągów komunikacyjnych. Wypierana jest funkcja mieszkaniowa z lokali na parterze, na pierwszym lub drugim piętrze, a nawet z całych budynków. Zmieniają się również typy najemców, zwłaszcza w najlepszych lokalizacjach. Znikają małorentowne zakłady rzemieślnicze i usługowe, pojawiają się w odremontowanych lokalach firmy świadczące usługi finansowe, punkty gastronomiczne, sieci sklepów, przedstawicielstwa międzynarodowych firm, które akceptują wysokie stawki czynszów. Przykładem jest odremontowanie całej kamienicy przy Rynku Głównym i ulokowanie tam wielopoziomowego sklepu EMPIK lub też Pasażu Handlowego nr 13.
Kraków na tle innych miast cechuje się średnim nasyceniem powierzchni handlowych w przeliczeniu na liczbę mieszkańców. Oznacza to, iż wiele firm rodzimych oraz międzynarodowych sieci zamierza wejść na krakowski rynek, barierą jest jednak ograniczona podaż atrakcyjnych lokali do wynajęcia lub do kupienia. W galeriach handlowych wszystkie lokale są wynajęte, jeśli dotychczasowa firma wycofuje się to na jej miejsce automatycznie pojawia się nowa, która czeka w kolejce na wolną powierzchnie. Należy zaznaczyć iż w centrach handlowych umowy podpisywane są na długie okresy, a najemca musi spełnić wiele wymaganych warunków. Poza miejscami w galeriach, poszukiwane są głównie lokale z witrynami przy ruchliwych i reprezentatywnych ulicach, lub w przecznicach ruchliwych ulic od 20m2 do 70m2.
Należy zauważyć, iż podaż lokali na parterze w stosunku do lat poprzednich jest mniejsza. Zwiększyła się natomiast podaż lokali na pierwszym lub drugim piętrze.
Obecnie bardzo trudne jest znalezienie lokalu z witryną w atrakcyjnych lokalizacjach, jeśli taka oferta zostanie umieszczona w biurze nieruchomości to najczęściej w ciągu kilku dni, lokal znajduje najemcę. Pośrednicy posiadają również bazy klientów szukających takich lokali, którzy czekają na pojawiające się oferty. Nie ma problemu z wynajęciem również lokali znajdujących się w ciągach handlowych na osiedlach, oraz lokali z dużymi parkingami, z dogodną komunikacją z centrum i obwodnicą. Natomiast trudniej jest znaleźć chętnego na lokale w oficynach i mało uczęszczanych miejscach.
Władze miasta starają się rozszerzać strefę ciągów handlowo-usługowych i podnosić ich standard poprzez modernizacje najbardziej reprezentatywnych ulic takich jak Kalwaryjska, Karmelicka, Lubicz oraz Długa (modernizacja w planach). Korzystna jest również redystrybucja części funkcji kulturalnej (koncerty, wystawy), a wraz z nią również funkcji usługowej (hotele, restauracje, puby) z obszaru Rynku Głównego na Kazimierz oraz w niedalekiej przyszłości także na Stare Podgórze.
Obecnie jest bardzo korzystny okres dla właścicieli lokali, są nimi głównie osoby prywatne oraz w mniejszym zakresie firmy. Jednak znaczna część lokali usługowo-handlowych wchodzi w skład zasobów gminnych, które często są wynajmowane przez długie lata po stawkach niższych, niekomercyjnych.
Ceny wynajmu lokali usługowo-handlowych systematycznie rosną, a determinuje je głównie lokalizacja oraz standard. W Krakowie najdroższe są do wynajęcia lokale na Starym Mieście, bezpośrednio przy płycie Rynku Głównego oraz na ulicach: Floriańskiej, Grodzkiej i Szewskiej. W zależności od wielkości lokalu, ekspozycji czynsz kształtuje się na poziomie od 50€/m2 do 100€/m2. Natomiast w centrum przy głównych ulicach: Karmelickiej, Kalwaryjskiej, Długiej, Zwierzynieckiej, Krakowskiej, Stradomiu, Starowiślnej waha się w granicach od 25€/m2 do 80€/m2. Poza w/w rejonami można wynająć lokal za ok. 8-15 €/m2.
Przykładowo (oferta Biura Nieruchomości PÓŁNOC) lokal frontowy przy ulicy Długiej o powierzchni 70m2 kosztuje 55€/m2, podobnej wielkości lokal w ciągu handlowym na Ruczaju kosztuje ok. 9€/m2, a powierzchnia 1500m2 w rejonie Ronda Ofiar Katynia kosztuje ok. 4€/m2. Natomiast cena wynajęcia powierzchni w wielkich galeriach handlowych uzależniona jest od jej wielkości, tj. od 7€/m2 (przy bardzo dużych powierzchniach dla głównych najemców) do ok. 80€/m2 przy niewielkich sklepach. W małych galeriach ceny są niższe i kształtują się na poziomie od 25€/m2 do 50€/m2.
Wysokie stawki najmu powodują, iż niewiele jest na rynku ofert sprzedaży lokali handlowych zwłaszcza w centrum miasta. Ceny ich są wysokie, a często oferty takie nie zdążą trafić nawet do biura nieruchomości czy też internetu i od ręki zostają sprzedane.
Lokale zgłaszane do wynajęcia są głownie w dobrym stanie technicznym, ale w zależności od profilu prowadzonej działalności wymagają mniejszego lub większego remontu, wykonywanego zazwyczaj przez najemcę, który może być częściowo lub w całości rozliczony w kwocie czynszu.
Okres na jaki podpisywane są umowy najmu to minimum rok, a w przypadku lokali, dla których najemca lub wynajmujący ponoszą duże nakłady na adaptacje lokalu i jego wyposażenie to umowy są kilkuletnie, dające zabezpieczenie każdej ze stron. Należy pamiętać, iż w przypadku nie płacenia czynszu, często umowa nawet długoterminowa może zostać wypowiedziana w krótkim okresie, ponieważ do lokali użytkowych nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.
Wielce prawdopodobne jest, iż w ciągu najbliższych lat nastąpi dalsza polaryzacja stawek najmu lokali na obszarze Krakowa w zależności od atrakcyjności lokalizacji. Na wzrost czynszów w obrębie Starego Miasta i Kazimierza główny wpływ będzie miał zwiększający się ruch turystyczny.
Maciej Trela
Specjalista ds. Nieruchomości
Biuro Nieruchomości PÓŁNOC S.A.
Oddział I Kraków/Balicka 35
www.nieruchomoscipolnoc.pl
