Aktualności - szczegóły
Okiem pośrednika -Rynek nieruchomości we Wrocławiu III kwartał 2007 r.Kategoria: O rynku nieruchomości, publikacja: 2007-10-09 14:15:42
Na rynku nieruchomości w ostatnich miesiącach wyraźnie widać stopniowe wyhamowywanie cen. Obserwować również można malejący popyt. Jednym ze wskaźników dostępności mieszkań jest relacja ich cen do zarobków, a ta w zeszłym roku dramatycznie się pogorszyła,
szczególnie w dużych miastach takich jak Wrocław.
Przyczyną był, gwałtowny wzrost cen mieszkań. Galopujących podwyżek cen mieszkań nie był w stanie zredukować ani wzrost płac ani spadające bezrobocie. Bankom też skończyły się argumenty na kuszenie klientów kredytami. Ceny mieszkań we Wrocławiu osiągnęły już tak wysoki poziom, że coraz mniejsza grupa klientów jest w stanie sobie na nie pozwolić.
Minimalna cena na rynku pierwotnym zamyka się w okolicach 5 tysięcy za metr kwadratowy a kończy na 15 tys. z metr, natomiast średnie ceny wynoszą od 6,5 do 8 tysięcy za metr kwadratowy. Natomiast Rynek wtórny to ceny od 5 tysięcy do nawet 20 tysięcy za metr kwadratowy w znakomitych lokalizacjach w centrum miasta.
Zróżnicowanie cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym wynika przede wszystkim z lokalizacji. Nawet kilka tysięcy złotych różnicy na metrze kwadratowym mieszkania można zaobserwować pomiędzy doskonałą lokalizacją w centrum miasta a ceną mieszkania na dalekich peryferiach.
Ceny mieszkań na rynku developerskim różnią się w zależności od stanu wykończenia. Takie elementy jak garaż, miejsce parkingowe pod budynkiem, tarasy, balkony czy ogródki zwiększają znacznie cenę za metr kwadratowy mieszkania.
Na rynku wtórnym mamy do czynienia z ceną za całość mieszkania, która wynika z ceny całkowitej podzielonej przez metraż mieszkania. Ceny tu są bardziej rozbieżne i z pewnością proces ten będzie się rozszerzał. Dobre lokalizacje w centrum i blisko centrum będą tylko zwiększać ceny swoją rosnącą atrakcyjnością. Na pewno zaniedbane Śródmieście i Stare Miasto w niedalekiej przyszłości doczeka się swoich „5 minut”. Mieszkania w kamienicach, które dzisiaj jeszcze nie doczekały się odnowienia, znajdą wkrótce swoich nabywców i odrestaurowane z dużą starannością, zyskają niepowtarzalny charakter, klimat i uzyskają bardzo wysokie ceny.
Już teraz można stwierdzić duże zainteresowanie przewidujących inwestorów zakupem mieszkań w starych kamienicach czy całych kamienic w prestiżowych lokalizacjach Wrocławia. Mieszkania na rynku wtórnym będą się bardzo od siebie różnić cenowo. Zamożni klienci, obcokrajowcy skupiają swoją uwagę na mieszkaniach w stylowych, eleganckich kamienicach w centrum miasta i nowo budowanych tzw. inteligentnych obiektach.
Wrocław, stolica Dolnego Śląska, doskonale geograficznie położone miasto w Europie przyciąga inwestorów z Europy i ze świata. Ma ogromny potencjał, jest doskonale zaprojektowane architektonicznie. Powstały tu jedne z największych inwestycji zagranicznych w Polsce (LG Philips, Toyota, Toshiba) i wciąż powstają nowe. Przybywa tutaj szkól, wyższych uczelni, miejsc pracy oraz młodych ludzi z całej Polski. Zatem rynek nieruchomości w regionie będzie się intensywnie rozwijać i ulegać przeobrażeniom.
Najbardziej poszukiwane będą mieszkania 2-3 pokojowe, o powierzchni do 70- metrów kwadratowych, w cenach 6-7 tysięcy za metr. Na rynku wciąż brakuje takich mieszkań. Te oferty, które są na rynku mają zbyt wysokie cenyi nie znajdują chętnych do zakupu. Dopiero kiedy sprzedający stwierdza, że rynek rządzi się własnymi prawami i cena jest nierealna postanawia obniżyć cenę a oferta sprzedaje się w krótkim czasie.
Dla niektórych klientów nie ma znaczenia z jakiego rynku, pierwotnego czy wtórnego pochodzi mieszkanie. Nie są tez zainteresowani zakupem mieszkań do remontu. Chcą od razu zamieszkać. Rynek pierwotny nie daje takiego komfortu. Tu trzeba rozważać kredyt, czas oczekiwania na jego przyznanie, ewentualne opóźnienia w realizacji inwestycji i jeszcze wykończenie z własnych środków.
W obecnym stanie liczba mieszkań wciąż jest za mała dlatego te, które są najlepiej zlokalizowane sprzedawane są na etapie realizacji inwestycji lub przed podjęciem prac budowlanych. Wiąże się to zawsze z ryzykiem. Chcąc więc kupić teraz mieszkanie w dobrej lokalizacji, kupujemy plany takiego mieszkania. Nie znamy sąsiedztwa, wspólnoty, zarządcy etc.
W najbliższej przyszłości najbardziej prawdopodobna jest stabilizacja cen mieszkań.
Sytuacja z roku ubiegłego gdzie ceny rosły o 60-80 procent już się nie powtórzy. Ceny mieszkań we Wrocławiu osiągnęły poziom podobny jak w Krakowie czy Warszawie. Dlatego też wiele osób zrezygnowało z zakupu mieszkania na rzecz działki budowlanej
lub domu w okolicach Wrocławia. Spadło też zainteresowanie zakupem mieszkania jako inwestycji z przeznaczeniem na wynajem ponieważ miesięczny dochód nie pokrywa już
rosnącej raty kredytu.
Inwestorzy rozważając zakup nieruchomości w celu uzyskiwania dalszego zysku kierują swoja uwagę na grunty, działki pod budownictwo jednorodzinne w bliskich okolicach Wrocławia. Zakup działki klienci często traktują jako lokatę kapitału i nie jest to decyzja porównywalna z zakupem mieszkania w bloku czy nawet kamienicy.
Rynek jednak pokazał jak w nieprawdopodobnie krótkim czasie również ceny działek osiągnęły we Wrocławiu i okolicach bardzo wysoki poziom. Już teraz powierzchnia nie może przekraczać kilku arów aby cena była osiągalna dla klienta. Pozostałe na terenie miasta grunty rolne również osiągają wysokie ceny z uwagi na fakt, iż być może w niedalekiej przyszłości procedura odrolnienia gruntów w mieście będzie ułatwiona i te grunty, które nie są objęte w studium lub mpzp szczególną ochroną będą działkami budowlanymi. Zainteresowaniem cieszą się już nie tylko jak na początku tego roku grunty na południu Wrocławia ale również północna i zachodnia cześć aglomeracji miejskiej.
Działki zlokalizowane poza miastem pozwalają na zakup większego areału. Wybierane są przez klientów działki siedliskowe bądź rolne, które w perspektywie roku czy 2 lat mają szanse na wejście mpzp lub na podstawie studium pozwalają na występowanie o warunki zabudowy. Gminy takie jak Zórawina, Sw. Katarzyna, Długołęka, Miękinia, Kostomłoty, Oleśnica, Katy Wrocławskie na czele z popularną już w całej Polsce gminą Kobierzyce przyciągają inwestorów swoimi walorami krajobrazowymi, niewielką odległością od miasta, coraz lepszym skomunikowaniem i poprawiającą się z roku na rok infrastrukturą oraz dostępem do mediów. Ceny za metr kwadratowy w zależności od wielkości działki, jej usytuowania i zagospodarowania terenu wahają się w przedziale od 45 zł za metr kw np. w gminie Miękinia do nawet 480 i więcej zł za metr kw. w gminie Sw. Katarzyna w pobliżu Oltaszyna tuż pod Wrocławiem.
Osobną grupę klientów stanowią nabywcy szukający domów. Na zakup domu w mieście mogą sobie pozwolić nieliczni .Nadal najciekawszą pozostaje część południowa miasta co wiąże się z bardzo wysoką ceną nieruchomości. Klienci mniej zamożni decydują się na dom poza miastem. Rosnącym zainteresowaniem cieszą się domy wymagające remontu. Argumentem przemawiającym za zakupem takiej nieruchomości jest obszerna działka na jakiej dom jest posadowiony. Klienci są coraz częściej zorientowani na zakup lokalizacji dotychczas niedocenianych. Sporym zainteresowaniem cieszą się wschodnie okolice miasta w kierunku na Warszawę. Powstające jak grzyby po deszczu nowe osiedla szeregówek, domów w zabudowie bliźniaczej i domów wolnostojących, jednorodzinnych zmieniają charakter miejscowości dotychczas typowo wiejskich w sypialnie Wrocławia. Znacząca grupa klientów poszukuje dziś domów w trakcie budowy lub w stanie developerskim. Kryteria, którymi kierują się klienci przy wyborze domów to nadal cena, lokalizacja, dobre połączenie z miastem, powierzchnia domu nie przekraczająca
Reasumując można powiedzieć, że rynek nieruchomości we Wrocławiu i na terenie całego Dolnego Sląska nadal dynamicznie się rozwija jednak jego struktura będzie ulegać ciągłym wahaniom i zmianom. Jeszcze dziś zamiast mieszkania trzypokojowego w centrum Wrocławia można znaleźć dom w bliskiej okolicy miasta lub dom w granicach miasta do kapitalnego remontu a to daje zupełnie inną jakość życia, za którą podąża coraz liczniejsza grupa zdecydowanych klientów.
Poziom cen zarówno mieszkań jak i gruntów jest bardzo wysoki, niektóre nieruchomości są znacznie przewartościowane ale nie należy się liczyć z ich znacznym spadkiem. Na rynku wrocławskim jest zapotrzebowanie na nieruchomości luksusowe, komercyjne i te standardowe. Już dziś ceny apartamentów w centrum miasta są porównywalne z cenami domów w okolicach podmiejskich.
Należy się spodziewać nadal intensywnych inwestycji na rynku wrocławskim. Dobra opinia o Wrocławiu obiegła już niemal cały świat. Tutaj stawia się na inwestycje międzynarodowe, na rozwój przemysłu, nauki, kultury i sportu. Ci, którzy znajdą tu dobrze płatną pracę, będą chcieli związać swoje życie z tym miastem. Będą kupować i mieszkania i domy we Wrocławiu i bliskich okolicach. W najbliższych latach przyjdzie kolej na dalszy intensywny rozwój miasta i jego okolic. Już dzisiaj nikogo nie dziwi, że nieruchomości są towarem i przedmiotem obrotu w gospodarce narodowej. Czekające nas kolejne zmiany przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami powinny mieć pozytywny wpływ na dalszy dynamiczny rozwój tego segmentu w naszym regionie.
Krystyna Muzyk
Licencja zawodowa nr 2219
Biuro Nieruchomości PÓŁNOC
Oddział Wrocław/Ruska 37
