Aktualności - szczegóły
Okiem pośrednika - Obrót działkami w Krakowie i okolicach z perspektywy końca 2007 roku.Kategoria: O rynku nieruchomości, publikacja: 2008-01-08 16:08:00
Działka budowlana - obiekt wzdychań wielu zmęczonych zamieszkiwaniem w blokach ludzi. Zwłaszcza tych, którzy chcą samodzielnie zbudować lub częściej nadzorować budowę wymarzonego domku dla swojej rodzinki, a czasem tylko korzystnie i bezpiecznie zainwestować swoje ciężko zarobione pieniądze. To taka nieoficjalna definicja, bo ustawy przez działkę budowlaną rozumieją coś zgoła innego, a w dodatku różnią się znacznie pomiędzy sobą. Najbliżej praktyki jest ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która mówi, że za działkę budowlaną uważa się nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych (...).
Ale miało być o obrocie działkami! Otóż analizę obrotu należy przeprowadzić zgodnie z kryteriami dzielącymi rynek lokalny na mniejsze, bardziej jednorodne. Są to kombinacje kryteriów: terytorialnego (Kraków w granicach administracyjnych i okolice Krakowa do 20 km od jego granic) oraz rodzajowego (działki pod budownictwo wielorodzinne, jednorodzinne, komercyjne lub mieszane).
W Krakowie występują powszechnie wszystkie w/w kategorie. I tak w zakresie budownictwa wielorodzinnego pierwszorzędne znaczenie ma nie globalna cena działki, tylko cena jednego metra powierzchni użytkowej (PUM) budynku, który na działce można postawić zgodnie z planem zagospodarowania lub w przypadku jego braku (prawie 90% przypadków), zgodnie z decyzjami o warunkach zabudowy (WZ). Gdy cena ta w większości lokalizacji w Krakowie nie jest wyższa od 1.500 złotych i nie ma zastrzeżeń co do uzbrojenia, dochodzi do transakcji. Czyli przykładowo gdy zgodnie z WZ na działce ośmioarowej położonej na Woli Duchackiej można wybudować budynek mieszkalny o 800 m2 powierzchni użytkowej, to działka taka powinna kosztować w granicach 1,2 mln złotych.
W przypadku działek pod budownictwo jednorodzinne w Krakowie (domy wolnostojące, w zabudowie bliźniaczej czy szeregowej) najistotniejsza jest lokalizacja. Działki w najbardziej prestiżowych miejscach np. Wola Justowska kosztują nawet 150.000 zł za ar, a w tańszych okolicach raczej nie spadają poniżej 20.000 złotych za ar.
Działki komercyjne i o funkcjach mieszanych (np. komercyjno-mieszkaniowych) rządzą się jeszcze innymi prawami. W przeciętnej lokalizacji działka, na której można wybudować hotel z obiektami usługowymi kosztuje obecnie około 2.000 złotych za jeden metr powierzchni użytkowej potencjalnie posadowionych na niej budynków. Przykładowo działka 23 arowa w Czyżynach z WZ na hotel o 4.000 m2 powierzchni użytkowej kosztuje w granicach 8 mln złotych. Natomiast ceny działek przeznaczonych pod zabudowę obiektami produkcyjno-usługowymi czy magazynowymi są zależne od zdolności generowania zysku przez ulokowane tam przedsięwzięcie. Są to wielkości wyliczane indywidualnie, choć obecnie odczuwa się na tym rynku nadwyżkę popytu nad podażą, co wpływa na ich przecenianie.
Poza Krakowem działki pod budownictwo jednorodzinne wyceniane są w przedziale od 7 do 40 tysięcy złotych za ar. Te najtańsze to działki najdalej położone od Krakowa: gminy Skała, Siepraw, Biskupice, Iwanowice, Kocmyrzów (7-15 tys.zł/a). Bliższe czyli gminy: Wieliczka, Niepołomice, Liszki, Skawina, Jerzmanowice (10-20 tys.zł/a), a najbliższe i najmodniejsze : Zabierzów, Zielonki, Michałowice, Wielka Wieś (20-40 tys.zł/a).
Działki komercyjne w okolicach Krakowa są również bardzo poszukiwane, w szczególności przy ciągach komunikacyjnych autostrady A4, obwodnicy i drogi nr 4 (10-25 tys.zł/a).
A na co zwracają uwagę przeciętni kupujący działki budowlane? Przede wszystkim na cenę, która często wyznacza lokalizację. Następnie na modę (najmodniejsze są gminy północne: Zabierzów, Zielonki i Michałowice) i szybkość dojazdu do pracy. W dalszej kolejności na: kształt i szerokość od frontu (min.20m), nachylenie i ekspozycja (najchętniej południowa), media (obowiązkowo prąd i woda na działce, gaz fakultatywnie, a kanalizacja w marzeniach), dostęp do drogi asfaltowej (problem odśnieżania), widokowość, dobre sąsiedztwo, brak podmokłości oraz linii wysokiego napięcia w pobliżu, a średniego na działce. Czasem ważna jest bliskość lasu, rzeczki - byleby nie mogła zalać.
Jeśli chodzi o obecne trendy cenowe, to na szczęście dla kupujących wzrost cen się zatrzymał. Sprzedający są bardziej skorzy do negocjacji, a w biurach pośrednictwa oferta działek budowlanych staje się coraz bogatsza. Wydaje się, że to nie tylko zima wyziębiła rynek, ale przede wszystkim na aktualnym poziomie nabywczym potencjalnych kupców, nastąpiło przejściowe nasycenie. Przewiduje się, że o ile ceny działek będą rosnąć, to w tym roku i kolejnym wolniej niż dotychczas. Później może nastąpić ożywienie dynamiki wzrostu cen działek budowlanych w związku z wprowadzeniem wspólnej waluty i zbliżających się mistrzostw EURO 2012.
Ale miało być o obrocie działkami! Otóż analizę obrotu należy przeprowadzić zgodnie z kryteriami dzielącymi rynek lokalny na mniejsze, bardziej jednorodne. Są to kombinacje kryteriów: terytorialnego (Kraków w granicach administracyjnych i okolice Krakowa do 20 km od jego granic) oraz rodzajowego (działki pod budownictwo wielorodzinne, jednorodzinne, komercyjne lub mieszane).
W Krakowie występują powszechnie wszystkie w/w kategorie. I tak w zakresie budownictwa wielorodzinnego pierwszorzędne znaczenie ma nie globalna cena działki, tylko cena jednego metra powierzchni użytkowej (PUM) budynku, który na działce można postawić zgodnie z planem zagospodarowania lub w przypadku jego braku (prawie 90% przypadków), zgodnie z decyzjami o warunkach zabudowy (WZ). Gdy cena ta w większości lokalizacji w Krakowie nie jest wyższa od 1.500 złotych i nie ma zastrzeżeń co do uzbrojenia, dochodzi do transakcji. Czyli przykładowo gdy zgodnie z WZ na działce ośmioarowej położonej na Woli Duchackiej można wybudować budynek mieszkalny o 800 m2 powierzchni użytkowej, to działka taka powinna kosztować w granicach 1,2 mln złotych.
W przypadku działek pod budownictwo jednorodzinne w Krakowie (domy wolnostojące, w zabudowie bliźniaczej czy szeregowej) najistotniejsza jest lokalizacja. Działki w najbardziej prestiżowych miejscach np. Wola Justowska kosztują nawet 150.000 zł za ar, a w tańszych okolicach raczej nie spadają poniżej 20.000 złotych za ar.
Działki komercyjne i o funkcjach mieszanych (np. komercyjno-mieszkaniowych) rządzą się jeszcze innymi prawami. W przeciętnej lokalizacji działka, na której można wybudować hotel z obiektami usługowymi kosztuje obecnie około 2.000 złotych za jeden metr powierzchni użytkowej potencjalnie posadowionych na niej budynków. Przykładowo działka 23 arowa w Czyżynach z WZ na hotel o 4.000 m2 powierzchni użytkowej kosztuje w granicach 8 mln złotych. Natomiast ceny działek przeznaczonych pod zabudowę obiektami produkcyjno-usługowymi czy magazynowymi są zależne od zdolności generowania zysku przez ulokowane tam przedsięwzięcie. Są to wielkości wyliczane indywidualnie, choć obecnie odczuwa się na tym rynku nadwyżkę popytu nad podażą, co wpływa na ich przecenianie.
Poza Krakowem działki pod budownictwo jednorodzinne wyceniane są w przedziale od 7 do 40 tysięcy złotych za ar. Te najtańsze to działki najdalej położone od Krakowa: gminy Skała, Siepraw, Biskupice, Iwanowice, Kocmyrzów (7-15 tys.zł/a). Bliższe czyli gminy: Wieliczka, Niepołomice, Liszki, Skawina, Jerzmanowice (10-20 tys.zł/a), a najbliższe i najmodniejsze : Zabierzów, Zielonki, Michałowice, Wielka Wieś (20-40 tys.zł/a).
Działki komercyjne w okolicach Krakowa są również bardzo poszukiwane, w szczególności przy ciągach komunikacyjnych autostrady A4, obwodnicy i drogi nr 4 (10-25 tys.zł/a).
A na co zwracają uwagę przeciętni kupujący działki budowlane? Przede wszystkim na cenę, która często wyznacza lokalizację. Następnie na modę (najmodniejsze są gminy północne: Zabierzów, Zielonki i Michałowice) i szybkość dojazdu do pracy. W dalszej kolejności na: kształt i szerokość od frontu (min.20m), nachylenie i ekspozycja (najchętniej południowa), media (obowiązkowo prąd i woda na działce, gaz fakultatywnie, a kanalizacja w marzeniach), dostęp do drogi asfaltowej (problem odśnieżania), widokowość, dobre sąsiedztwo, brak podmokłości oraz linii wysokiego napięcia w pobliżu, a średniego na działce. Czasem ważna jest bliskość lasu, rzeczki - byleby nie mogła zalać.
Jeśli chodzi o obecne trendy cenowe, to na szczęście dla kupujących wzrost cen się zatrzymał. Sprzedający są bardziej skorzy do negocjacji, a w biurach pośrednictwa oferta działek budowlanych staje się coraz bogatsza. Wydaje się, że to nie tylko zima wyziębiła rynek, ale przede wszystkim na aktualnym poziomie nabywczym potencjalnych kupców, nastąpiło przejściowe nasycenie. Przewiduje się, że o ile ceny działek będą rosnąć, to w tym roku i kolejnym wolniej niż dotychczas. Później może nastąpić ożywienie dynamiki wzrostu cen działek budowlanych w związku z wprowadzeniem wspólnej waluty i zbliżających się mistrzostw EURO 2012.
Wiesław Olkuski
Specjalista ds. Nieruchomości
Biuro Nieruchomości PÓŁNOC
Oddział I Kraków/Balicka 35
